Schemat ?Part Buy ? Part Rent? to świetna metoda na kupno własnych czterech kątów, kiedy nie stać Cię na nabycie nieruchomości w tradycyjny sposób. Niestety jak wszystko ? oprócz zalet, ma także i wady, o których coraz głośniej zaczynają mówić osoby uczestniczące w programie, a o które najczęściej pytają osoby nim zainteresowane. Shared Ownership pozwala poczuć się ?jak u siebie? za stosunkowo niewielkie pieniądze (mała kwota depozytu wymagana przez bank) ale na świeżo upieczonych landlordów czekać będzie kilka nieprzyjemnych niespodzianek w postaci dodatkowych opłat czy obowiązujących w programie reguł. O wszystkim lepiej wiedzieć zawczasu, więc przyjrzyjmy się temu dzisiaj.

Czym jest Shared Ownership?

O programie pisaliśmy już szerzej w tym artykule. W skrócie, jest to sposób na kupno jedynie części mieszkania (udziałów od 25 do 75 procent jego wartości). Użytkując takie mieszkanie spłaca się kredyt plus czynsz za udziały pozostające w rękach spółdzielni / dewelopera. Jest to bardzo ciekawa alternatywa zwłaszcza dla osób / rodzin o mniejszych dochodach, mających problem z uzyskaniem tradycyjnego kredytu mieszkaniowego w UK.

Na co uważać?

Maintenance Charge

Jeżeli przyjrzeć się miesięcznym kosztom (rent plus rata kredytu) mieszkania zakupionego w programie Part Buy Part Rent, podawanym przez deweloperów, trudno nie oprzeć się wrażeniu, że są dużo niższe od tych w przypadku kredytu zaciągniętego na cały dom. Nic dziwnego ? do czynszu nie są doliczane odsetki. Opcja wydaje się kusząca ? zwłaszcza dla kogoś mającego w bliższej lub dalszej perspektywie powrót do Polski. Niestety – niczym tanie linie lotnicze kilka lat temu – deweloperzy ?zapominają? w prospektach reklamowych o innych dodatkach i opłatach, które musimy ponosić. Największą z nich jest Maintenance Charge i wynosi tyle ile tylko zażyczy sobie właściciel budynku, w którym kupiliśmy wymarzone M. Jest to główny fundusz remontowy a pieniądze tam składane pokryją np. wymianę dachu. Inną stałą opłatą jest Service Charge ? miesięczny koszt utrzymania klatek schodowych, trawników i ogrodów. Kupując mieszkanie w Shared Ownership warto zapytać:

 ile dokładnie wynoszą te i inne stałe opłaty
jak wygląda kwestia podwyżek tychże opłat

Zakaz podnajmowania mieszkania

Generalnie zakazane jest kupno mieszkania w programie po to aby podnajmować je osobom trzecim. Jednakże, w szczególnych przypadkach istnieje możliwość odstąpienia od tej reguły. Znane mi są sytuacje, w których z powodów służbowych (np. wyjazd na kontrakt) czy rodzinnych (choroba bliskiej osoby) opuszcza się mieszkanie na rok czy dwa i wtedy istnieje możliwość podnajęcia go. Musi się to jednak odbyć w sposób oficjalny (rejestracja i opłacony podatek) i za zgodą spółdzielni / dewelopera i banku udzielającego nam kredytu.

Koszty związane z „dokupem” kolejnej części mieszkania,

Po spłaceniu swoich udziałów mamy możliwość dokupienia większej ich części ? jest to tzw. ?staircasing?. Niestety czynność ta wiąże się z kolejnymi kosztownymi procedurami . W tym przypadku powodami do zmartwienia będą:

 valuation fee ? opłata za wycenę nieruchomości; zrobi ją na zlecenie spółdzielni zewnętrzny audytor
legal expenses ? staircasing to zmiany w księgach i będą one wymagały wizyty u prawnika
stamp duty
opłaty bankowe ? związane z nowym kredytem

Nawet jeśli na dzień dzisiejszy nie planujesz powiększenia pakietu udziałów, warto zorientować się jak wygląda sprawa, na wypadek gdybyś zmienił zdanie w przyszłości. Uzgadniając warunki umowy z deweloperem warto zadać następujące pytania:

 kiedy można zacząć staircasing?
maksymalnie ile razy można go przeprowadzić?
jaki jest minimalny procent udziałów, jaki można dokupić?
czy można dokupić aż do 100% wartości?

Remonty wewnątrz mieszkania

Każdy remont (czasem nawet zmiana koloru ścian) musi zostać uzgodniony ze spółdzielnią / operatorem budynku w którym mieszkasz. Mieszkania budowane z myślą o Shared Ownership są z reguły gotowe aby się do nich wprowadzić i nie ma już możliwości urządzenia ich wedle własnego pomysłu.

Ryzyko spadku cen

Dotyczy to całego sektora, nie tylko Shared Ownership. I o ile ceny nieruchomości w Wielkiej Brytanii (w Londynie w szczególności) generalnie wciąż rosną, tendencja ta może w przyszłości nie dotyczyć mieszkań w Shared Ownership. Kolejną kwestią jest spadek ceny nowo wybudowanej nieruchomości w momencie wprowadzenia się pierwszego lokatora. Tak jak nowy samochód kupiony w salonie, świeże mieszkanie kupione wprost od dewelopera jest droższe niż takie samo nabyte na rynku wtórnym. Podczas sprzedaży, pierwszy nabywca traci tu najwięcej.

Sprzedaż mieszkania

Bardzo skomplikowany proces. Chyba najbardziej negatywnie wpływający na ocenę całego programu. Posiadane udziały możemy oczywiście sprzedać, ale prawo pierwokupu ma spółdzielnia / deweloper, który wybudował budynek. Nawet w przypadku posiadania 100% udziałów nie możemy oficjalnie wystawić mieszkania na sprzedaż i szukać nabywcy na rynku ? nie ważne czy za pomocą agencji czy na własną rękę. Zanim mieszkanie trafi na owy rynek, jest bowiem wciąż objęte programem Part Buy Part Rent i jest zarezerwowane dla innych osób zainteresowanych kupnem jedynie części jego udziałów. Dopiero po określonym w umowie czasie, kiedy operator budynku nie zdoła sprzedać mieszkania, nabędziemy prawo aby wprowadzić je  na rynek.  Tam z kolei na potencjalnych nabywców czeka kolejny ?odstraszak? ? nie każdy bank pożyczy pieniądze. Jednym zdaniem ? jeżeli planujesz kupno takiego mieszkania z założeniem, że długo w nim nie pomieszkasz ? Shared Ownership nie jest raczej dla Ciebie.

Dodatkowo, tak samo jak w przypadku zakupu zwykłej nieruchomości musisz pamiętać, że:

 ceny rosną ? sprawdź czy stać Cię na podwyżki czynszu i dodatkowych opłat w najbliższej przyszłości;
spłata kredytu to Twoja odpowiedzialność
opóźnienia w opłacaniu czynszu mogą prowadzić do zadłużenia, rozprawy sądowej i w jej wyniku utracenia spłaconych już udziałów w mieszkaniu